Lyne Bourdeau

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4 février 2020

AGIR À TEMPS

De quel délai dispose l’acheteur d’une maison en cas d’apparition progressive d’un vice caché? Le Code civil du Québec, tel qu’interprété par les tribunaux, limite le temps à l’acheteur, mais donne le temps d’agir en justice en cas de vice caché.

Or, à quel moment cette prescription commence-t-elle à être calculée? La Cour d’appel du Québec a précisé cette question en 2018 dans la décision Garand c. Elena Tchouprounova[1], plus précisément quant au point de départ des délais lorsque le fait donnant ouverture au recours se produit progressivement.

Il s’agissait dans cette affaire de la vente d’une maison. Deux ans après l’achat, l’acheteur nota, à deux reprises, la présence d’une minime flaque d’eau au sous-sol. Il communiqua alors avec le vendeur qui se fit rassurant : l’infiltration nécessitait de simples travaux sur l’un des murs de la fondation. Il suffisait de creuser à la hauteur d’un pied, de recoller une membrane imperméable sur les fondations et d’enterrer le tout. Ces travaux furent exécutés à moindre coût.

Cependant, un an suivant l’exécution des travaux et trois ans après l’achat de la maison, une infiltration d’eau fut observée à nouveau au même endroit, cette fois-ci s’élevant jusqu’aux genoux. L’acheteur fit alors appel à un expert. Son diagnostic est majeur, il faut pour ainsi dire refaire entièrement les fondations du sous-sol, sur tout le périmètre.

En réaction à cette nouvelle, l’acheteur entreprend donc en 2013 un recours judiciaire contre le vendeur de la maison sur la base des vices cachés.

Or, selon les règles du Code civil, l’acheteur disposait d’un délai de trois ans pour intenter son recours, calculé à partir de la survenance de la première manifestation du préjudice[2].  Comme ce préjudice se présente pour la première fois en 2009 lors des infiltrations de peu d’importance, le recours semblait prescrit depuis 2012.

Pourtant, la Cour d’appel a jugé qu’au moment d’intenter les procédures en 2013, le délai de prescription n’était pas écoulé. En effet, la Cour a bel et bien confirmé que le délai applicable en l’espèce était de trois ans, mais a repoussé le point de départ de son calcul : ce dernier ne correspond pas à la première manifestation des infiltrations d’eau, mais plutôt à la connaissance effective du préjudice vécu.

Ainsi, lorsque l’acheteur a remarqué pour la première fois la présence de flaques d’eau, la Cour considère qu’il ne pouvait pas valablement connaître l’importance et l’étendue du problème touchant les fondations. Ce n’est qu’au moment où il prend connaissance du rapport de l’expert, trois ans après l’évènement des flaques, qu’il acquiert cette connaissance.

Il existe donc une différence entre l’apparition des dommages et l’appréciation de la nature et de l’importance de ceux-ci. Ce n’est qu’à ce dernier moment que la prescription commence à courir[3].

Cet enseignement est particulièrement utile pour tous les cas où le préjudice se présente de manière graduelle. Puisque la première manifestation du préjudice ne correspond pas nécessairement à son expression complète, cette dernière situation doit être désormais préférée à la première pour déterminer le point de départ de la prescription.

Il n’est peut-être pas nécessaire de presser les choses dès l’apparition d’un petit problème, mais gardez en tête qu’il est toujours préférable d’agir plus tôt que pas assez!  Il faut être attentif et clairvoyant.

[1][1] Garand c. Elena Tchouprounova, 2018 QCCA 876.

[2] Art. 2925-2926  CCQ

[3] Art. 1739 CCQ.


Lyne Bourdeau, avocate

En collaboration avec Stéphanie Larouche, étudiante en droit

© Simard Boivin Lemieux, 2014. Tous droits réservés.

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