Isabelle Simard

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Spécialités

Droit corporatif, Droit des assurances, Litige civil et commercial,

19 novembre 2010

BAIL COMMERCIAL ET ASSURANCE

Locataire? Locateur? La rédaction du bail commercial conditionne la couverture d’assurance appropriée de l’un comme de l’autre. Une rédaction consciencieuse, adaptée aux besoins des parties, pourra éviter bien des surprises dans le cadre de la couverture de sinistres.

Par exemple, dans une récente cause1 , un assureur, pour son assurée locataire, poursuit le propriétaire de la bâtisse et son entrepreneur qui avait effectué des travaux de réfection de la toiture, pour des dommages causés par des infiltrations d’eau à son local commercial.

Outre la responsabilité des parties qui devait être arbitrée, la Cour a notamment eu à déterminer si la clause « assurance » du bail, telle que formulée, constituait une renonciation à un recours en responsabilité contre le propriétaire.

En effet, dans le cadre de ce bail, le locataire s’était engagé à souscrire à une assurance tous risques (dommages et responsabilité) et à nommer le propriétaire comme assuré additionnel. Le locataire ne l’a malheureusement pas fait. Le propriétaire a prétendu en défense, et avec succès, que cette obligation de le nommer coassuré à la police du locataire devait être interprétée comme une renonciation à la subrogation (donc au recours) contre lui par le locataire et son assureur.

D’entrée de jeu, la Cour mentionne que le propriétaire aurait dû vérifier auprès de son locataire si celui-ci avait respecté son obligation de le désigner coassuré. Par contre, ce défaut du locataire de ne pas l’avoir fait, bien que constituant en soi une faute contractuelle de la part du locataire, était sans lien avec les dommages.

La Cour rappelle que les tribunaux ont par ailleurs déjà reconnu que l’obligation pour un locateur de souscrire à une police d’assurance, alors que le locataire devait en payer les primes, faisait en sorte que la police bénéficiait aux deux, si bien que l’assureur du locateur, après avoir indemnisé celui-ci, ne pouvait avoir de recours subrogatoire comme le locataire responsable du dommage.

Par analogie et application de ce raisonnement, la Cour a considéré que la clause d’assurance prévue au bail permettait donc de conclure que l’intention des parties contractantes, en obligeant le locataire à inscrire le locateur comme coassuré sur sa police d’assurance, était d’éviter des poursuites de l’une des parties contre l’autre, puisque la police d’assurance souscrite par le locataire aurait aussi été au bénéfice du locateur. En plus, dans ce bail, le locateur s’était lui-même engagé à assurer son immeuble commercial. Ainsi, en l’absence de faute intentionnelle du propriétaire-locateur, la Cour a décidé que le recours subrogatoire de l’assureur du locataire contre le propriétaire de l’immeuble n’était pas recevable. L’action a donc été rejetée à son endroit.

Bref, une couverture appropriée passe par un bail bien rédigé.

En cours de bail commercial, une analyse sommaire permettra de vérifier la rédaction de certains aspects précis, comme la désignation des assurés, l’usage des lieux, les dommages à l’environnement, la reconstruction en cas d’incendie, la subrogation, la remise des lieux.

Avant de signer un bail commercial ou de le renouveler, une analyse complète s’impose pour obtenir un bail sur mesure et adapté aux besoins en assurance.

Notre équipe de professionnels du droit peut vous conseiller en semblable matière.

Isabelle Simard, avocate

¹ Axa Assurances inc. c. Toitures Trois étoiles inc. et 165721 Canada inc., Cour du Québec, 500-22-135173-071, 23 juillet 2010