Keven Ajmo

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Droit immobilier,

13 mai 2013

DEVENIR PROPRIÉTAIRE IMMOBILIER : UNE SIMPLE QUESTION DE TEMPS

En droit québécois, il est possible de devenir propriétaire d’un immeuble en toute légalité par le simple écoulement du temps. Une telle transaction ne découle pas de la magie ni d’actes frauduleux, mais bien de la prescription acquisitive prévue au Code civil du Québec1.

La prescription acquisitive est un moyen, pour une personne en possession d’un bien, meuble ou immeuble, d’acquérir un droit de propriété sur celui-ci par l’écoulement du temps. Par exemple, un propriétaire immobilier dont la haie ou le jardin empiète depuis plus de dix ans sur un terrain voisin pourrait invoquer ce principe de droit afin d’en acquérir la propriété.

Cet instrument juridique provient du droit romain ( «l’usucapion ») qui eut cours à une époque où, faute de titre, toute propriété débutait nécessairement par une possession continue.

Afin de pouvoir invoquer la prescription acquisitive, le demandeur doit démontrer que sa possession est paisible, continue, publique, non équivoque et sans reconnaissance d’un domaine supérieur.

Le « possesseur » doit évidemment être de bonne foi durant la totalité de la possession2.

La simple détention, c’est-à-dire le fait de garder ou de tenir un bien entre ses mains, ne suffit pas. Il en va ainsi d’une possession par tolérance du propriétaire. Afin qu’un Tribunal puisse déclarer que la propriété est acquise, le demandeur doit faire la preuve que, depuis plusieurs années, il utilise ou occupe le bien de manière continue comme s’il en était le réel propriétaire, et ce, à la vue et au su de tous. Cette situation se présente fréquemment en terre agricole ou en milieu forestier (par exemple, les lots à bois).

Il faut savoir que ce ne sont pas tous les biens qui peuvent être acquis par prescription. Il est impossible de prescrire les biens de l’État ou ceux qui sont affectés à l’utilité publique, tels les biens d’une municipalité ou les « choses sacrées »3, tels les terrains d’église ou autres objets religieux.

Keven Ajmo, avocat
En collaboration avec Jessica Tremblay, stagiaire en droit


1  Article 2910 et suivants du Code civil du Québec, L.R.Q. c. C-1991

2  Article 921 et suivantas du Code civil du Québec

3  Articles 916 et 2876 Code civil du Québec

© Simard Boivin Lemieux, 2014. Tous droits réservés.

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