Jean-Noël Tremblay
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LE DROIT DE PASSAGE IMMOBILIER
Voir un voisin circuler sur son terrain est rarement agréable. D’ailleurs, en principe, le droit de propriété est exclusif, et seul le propriétaire d’un terrain peut en avoir l’usage.
Il existe cependant des situations où le propriétaire a l’obligation de laisser un ou plusieurs voisins circuler sur son terrain. C’est le cas des droits de passage.
Il existe plusieurs catégories de droit de passage.
Le premier, le plus connu, est le droit réel de passage constaté dans un contrat inscrit à l’index aux immeubles. Il s’agit du cas où le propriétaire d’un immeuble accorde au propriétaire de l’immeuble voisin le droit de circuler sur son terrain à perpétuité. Il est à noter que ce droit affecte en réalité les terrains voisins eux-mêmes et non pas les propriétaires. Ainsi, un droit de passage dûment inscrit va survivre à toutes les transactions et à tous les changements de propriétaire. Ce droit réel de passage a créé un fonds servant, soit le terrain sur lequel un voisin peut circuler et un fonds dominant, soit le terrain du voisin qui jouit de ce droit de passage.
Il existe aussi un droit personnel de passage. Celui-ci n’est pas perpétuel. Il découle en effet d’une entente entre des individus, habituellement voisins, et ne survit normalement pas à la vente de l’un ou l’autre des terrains. Ce droit personnel fait habituellement l’objet d’une redevance annuelle pour être exercé, et il est aussi parfois limité dans le temps.
Parfois, le droit réel de passage est créé par la situation particulière des lieux. Il s’agit des cas d’enclave. Ce droit de passage est une création de la loi elle-même. En effet, l’article 997 du Code civil du Québec prévoit que le propriétaire du fonds qui est enclavé, c’est-à-dire dont le terrain n’a aucun accès sur une voie publique, ou dont l’issue est insuffisante, difficile ou impraticable, peut exiger de l’un de ses voisins qu’il lui fournisse le passage nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation de son fonds. Le droit de passage doit s’exercer contre le voisin chez qui le passage peut être le plus naturellement réclamé, compte tenu de l’état des lieux. Il doit être aussi le moins dommageable possible pour le fonds qui le subit.
Très souvent, l’enclave est déjà constatée par l’existence d’un chemin qui est utilisé à l’avantage du fonds enclavé depuis plusieurs années. Cependant, si ce chemin n’a jamais été inscrit à l’index aux immeubles, il peut arriver qu’il ne soit pas reconnu par le propriétaire du fonds servant, surtout quand ce propriétaire vient d’acquérir l’immeuble. Dans un tel cas, le propriétaire du fonds dominant devrait consulter un professionnel du droit pour faire reconnaître l’état d’enclave et son droit de passage par une entente, ou à défaut, par jugement.
Jean-Noël Tremblay, avocat
