Keven Ajmo

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25 janvier 2012

LORSQUE LA MAISON DE VOS REVES DEVIENT VOTRE PIRE CAUCHEMAR…

À la suite de longues recherches, vous trouvez et achetez la maison de vos rêves. Quelque temps plus tard, la réalité vous frappe de plein fouet. Des infiltrations d’eau proviennent de la toiture;  les fondations sont recouvertes de moisissure et au solage, vous constatez des fissures dignes du Grand Canyon! Les travaux correctifs s’élèvent à plusieurs milliers de dollars que vous n’avez pas…  Qu’en est-il de la responsabilité de votre vendeur?

Le principe juridique de base stipule que la vente d’un immeuble fait automatiquement l’objet d’une protection légale contre les vices cachés (garantie de qualité). À moins d’une exclusion précise dans l’acte de vente (« aux risques et périls de l’acheteur »), la garantie légale contre les vices cachés fera partie intégrante de la vente. Conséquemment, l’acheteur dont le bien est affecté d’un vice caché pourra réclamer de son vendeur la diminution du prix de vente d’un montant équivalant au coût des travaux correctifs et parfois même des dommages-intérêts, moyennant le respect de certaines conditions établies par la Loi.

Toutefois, pour avoir gain de cause contre son vendeur, le nouveau propriétaire devra prouver que le vice répond à certains critères édictés par le Code civil.  Ainsi, le vice doit être grave, caché (non apparent), inconnu de l’acheteur et antérieur à la vente1.  L’examen de chacun de ces critères est une question de faits dont une jurisprudence abondante a tracé les grandes lignes.  Par ailleurs, il convient de démystifier certaines croyances erronées quant aux recours pour vice caché, notamment :

Le vendeur ignorait le vice : il ne peut pas être tenu responsable Le fait que votre vendeur ignorait le vice lors de la vente ne constitue pas un obstacle à une réclamation : bien au contraire, cela démontre son caractère caché. Aussi, le vendeur ne peut s’exonérer en invoquant son ignorance du vice ou sa bonne foi. L’obligation de vendre un bien exempt de vice caché est indépendante de la bonne ou mauvaise foi du vendeur. À l’inverse, s’il connaissait le vice et qu’il l’a caché, des dommages-intérêts additionnels pourront lui être réclamés2.

J’ai acheté la maison il y a 15 ans et je ne peux poursuivre mon vendeur après tout ce temps! Que vous ayez acheté la maison plusieurs années avant la découverte du vice ne vous empêche pas d’entreprendre un recours contre votre vendeur. Le délai écoulé n’exonère pas le vendeur de sa responsabilité puisque le délai légal pour l’exercice de ce droit commence à courir à compter de la découverte du vice et non à la date d’achat de l’immeuble. L’acheteur devra toutefois dénoncer le vice à son vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte et démontrer que celui-ci était existant au moment de la vente.

J’ai acheté à mes risques et périls, le vendeur ne peut être tenu responsable Cela ne signifie pas que vous êtes sans recours. Il existe des recours sous d’autres bases légales que le vice caché, qui peuvent vous permettre de réclamer le montant des travaux correctifs à votre vendeur.

Somme toute, l’examen d’une réclamation pour vice caché est complexe, étant donné les nombreux critères établis par la Loi et la jurisprudence abondante sur le sujet. Chaque cas en est un d’espèce qui  mérite une analyse particulière par un professionnel du droit. En ce sens, n’hésitez pas à contacter un avocat spécialisé dans ce domaine qui saura vous aider à évaluer vos droits et vous guider dans l’exercice de ceux-ci.

Keven Ajmo, avocat


1  Article 1726 et suivants du Code civil du Québec

2  Article 1728 C.c.Q.

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