Isabelle Simard
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VOTRE BAIL COMMERCIAL ET LE TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ
La localisation d’une entreprise est un élément crucial à ses opérations. Ce choix est à la fois stratégique et économique, tant pour le locataire qui s’installe, que pour le propriétaire locateur qui accueille. Il s’agit la plupart du temps d’engagements à plus ou moins long terme, renouvelables dans le temps, ce pourquoi la négociation de termes et conditions clairement consignés dans un écrit peut éviter bien des tracas aux parties qui souscrivent à un bail commercial.
Bien qu’il soit possible de négocier un bail à durée indéterminée, rares sont les gens qui souscrivent à ce type de contrat puisqu’il permet à l’une des parties d’y mettre fin en donnant à l’autre un simple avis de résiliation ou de terminaison du bail.
Le locataire opte donc généralement pour un bail à durée fixe, qui a pour avantage de figer la période pour laquelle il est assuré de bénéficier du local commercial loué.
En principe, le transfert de propriété d’un immeuble ne met pas fin au bail commercial. Les locataires ont en effet le droit au maintien dans les lieux loués. Les baux commerciaux sont toutefois soumis à une formalité additionnelle, peu connue, mais extrêmement capitale pour le locataire. Il s’agit de sa publicité au registre foncier du Québec. En effet, en l’absence de publicité du bail commercial avant le transfert de l’immeuble, le nouveau propriétaire pourra, s’il reste plus de douze (12) mois à courir au terme du bail, le résilier au moyen d’un préavis de six (6) mois et ce, sans motif, même si le locataire n’est pas en situation de défaut.
Le fait que le nouvel acquéreur connaisse l’existence du bail n’est pas suffisante; la publication est essentielle et incontournable.
La conséquence de telle résiliation est drastique et peut s’avérer catastrophique pour l’entreprise ayant pignon sur rue depuis des années et pour laquelle l’emplacement était une décision stratégique majeure, l’achalandage de celle-ci s’y étant développé au fil du temps et au gré du travail acharné. Le locataire se trouve alors contraint de trouver dans un court délai un nouvel emplacement adéquat pour son entreprise, dans une fourchette de prix convenables, d’engager des déménageurs, de restaurer la papeterie, d’aviser ses clients et fournisseurs de la relocalisation. Bref, il ne s’agit pas d’une mince affaire.
Afin d’éviter qu’une telle situation ne survienne, la publication du bail commercial, processus simple mais souvent oublié ou ignoré du locataire, peut devenir salutaire pour l’entreprise. Avant de contracter un bail commercial, il sera donc utile de consulter un conseiller juridique afin qu’il vous conseille sur les termes et conditions du bail à négocier et vous assure que toutes les formalités légales ont été accomplies pour la protection de vos droits.
Isabelle Simard, avocate
Avec la collaboration de Félix Lamonde, avocat
