Yan Lapierre
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CHOSE PROMISE, CHOSE DUE
Avant d’acheter une résidence, la vaste majorité du temps, l’acheteur et le vendeur ont signé une promesse d’achat et de vente de celle-ci. Qu’en est-il lorsque l’un d’entre eux refuse de signer l’acte de vente?
L’offre est à distinguer de la promesse, en ce que l’offre est un acte juridique unilatéral. Elle peut être conditionnelle; elle peut recevoir en guise de réponse, une contre-offre, elle-même sujette à des conditions. À l’issue du jeu de la négociation, afin de s’assurer que les deux parties sont en accord sur tous les éléments essentiels de l’acte de vente, les parties ont souvent recours à une promesse d’achat et de vente.
Les tribunaux reconnaissent que la personne qui met en vente son immeuble n’effectue pas une offre, mais invite plutôt des tiers à présenter des offres. À titre d’exemple, un propriétaire met en vente son immeuble. Il reçoit une offre d’achat le lundi dans laquelle l’acheteur potentiel offre de payer le prix affiché. Le mardi, un second acheteur potentiel offre 5 000$ de plus. L’acheteur potentiel du lundi ne pourrait, en l’absence d’acceptation du propriétaire, forcer celui-ci à lui vendre son immeuble. Le propriétaire ne sera lié que s’il accepte l’une des offres.
Contrairement à l’offre, la promesse d’achat et de vente est, en elle-même, un contrat par lequel les deux parties ont des obligations. Le Code civil du Québec[1] prévoit que le tribunal peut, par jugement, forcer une partie qui refuse de signer l’acte de vente à passer titre, c’est-à-dire céder la propriété du bien vendu.
Pour exercer ce pouvoir, les tribunaux[2] analyseront les quatre éléments suivants :
- La mise en demeure
- La conformité de l’acte de vente et des termes de la promesse d’achat et vente
- L’offre et la mise en consignation du prix de vente
- Le délai à l’intérieur duquel la procédure en passation de titre a été intentée.
Le premier de ces quatre critères oblige la personne voulant forcer l’autre à passer titre à l’aviser par écrit, par le biais d’une mise en demeure. Ce critère est appliqué en tenant compte de la trame factuelle et des termes de la promesse elle-même. Le défaut de mettre en demeure pourrait ne pas être fatal au recours.
Le second critère prévoit qu’on ne peut modifier une condition de la promesse ou en ajouter une nouvelle. La signature de l’acte de vente n’est que la réalisation de la promesse, non pas une occasion pour faire une nouvelle ronde de négociation.
Le troisième critère a pour but de s’assurer que le promettant-acheteur soit en mesure de payer le prix de vente. La mise en consignation du prix de vente se fait au greffe de la Cour. Or, ce critère a toutefois été appliqué de manière souple par les tribunaux, lorsque la capacité de payer de l’acheteur n’était pas remise en cause.
Le quatrième critère exige que les parties agissent promptement. Le passage d’une longue période de temps pourrait être interprété par un tribunal comme étant une renonciation à invoquer les droits conférés par la promesse.
Ainsi, les deux parties étant protégées – et tenues – par les termes d’une promesse d’achat et vente, elles doivent être vigilantes et s’assurer de bien comprendre les clauses qu’elles contiennent. Tel que le dit l’adage : « Chose promise, chose due ».
[1] Art. 1712
[2] Théberge c. Durette, 2007 QCCA 42, par. 48
Yan Lapierre, avocat
